Wie verpachtet man richtig?
Das Verpachten ist dem Vermieten in vielen Bereichen sehr ähnlich. Es gibt jedoch einige Besonderheiten die man wissen sollte, bevor man sich dazu entschließt seine Immobilie beziehungsweise seinen Grund und Boden zu verpachten. Sobald man sein Objekt verpachtet, stehen dem Pächter und nicht Ihnen die Einnahmen aus dem Objekt zu. Ein gutes Beispiel dies zu verdeutlichen ist das Verpachten einer Gaststätte. Der Verpächter erhält einen monatlich festgeschriebenen Betrag, den sogenannte Pachtzins. Diesen hat der Pächter zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob die Gaststätte soviel Gewinn erwirtschaftet. Sie können allerdings auch nicht einfach den Pachtzins erhöhen mit dem Hinweis, die Gaststätte würde ja reichlich Gewinn abwerfen. Ausnahmen hierzu bilden die in Europa inzwischen eher selten gewordene Teilpacht oder Halbpacht.
Je nach Vertrag einer Verpachtung der Immobilie steht beiderseits ein Gewinn zu
Bei der Teilpacht steht Ihnen als Verpächter ein gewisser Anteil am Gewinn zu. Je nach Vertrag kann der Prozentsatz variieren. Geht der Gewinn zur Hälfte an den Pächter und zur Hälfte an Sie, so spricht man von Halbpacht. In Asien und Afrika sind diese Art von Pachtverträgen noch heute recht zahlreich anzutreffen. Ein weiterer Sonderfall ist die sogenannte Erbpacht. Hier gestatten Sie Ihrem Pächter auf Ihrem Land zu bauen. Die Laufzeit ist entsprechend lang. 75 bis 99 Jahre sind hier die Regel. Nach Ablauf geht das darauf befindliche Gebäude in den Besitz des Verpächters über, der allerdings eine Entschädigung für dessen Wert entrichtet. Das Gebäude gehört während der Pachtzeit nicht Ihnen sondern dem Pächter. Er kann es, wie jede andere ihm gehörende Immobilie auch, beleihen und auch vererben. Andere Begriffe für die Erbpacht sind in Deutschland Erbbaurecht. In Österreich und der Schweiz bezeichnet man die Erbpacht schlicht als Baurecht. Sie haben sich dazu entschlossen Ihr Objekt zu verpachten?
Der Wert des zu verpachtendes Objektes hängt von dem Inventar und dem Zustand des Pachtobjektes ab
Bevor Sie nun auf die Suche nach einem möglichen Pächter gehen, empfiehlt es sich, den Marktpreis für Ihr Objekt zu ermitteln. Dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Falls es Vergleichsobjekte in Ihrer Umgebung gibt, so können Sie sich dort nach dem Pachtzins erkundigen. In vielen Kommunen gibt es auch Statistiken, ähnlich dem Mietspiegel. Man nennt dies ortsüblicher Pachtzins. Wenn Sie den Pachtzins zu hoch ansetzen, riskieren Sie mögliche Interessenten zu verschrecken. Ist er zu niedrig verschenken Sie jeden Monat bares Geld. Je nachdem, wie Sie es mit Ihrem Pächter vereinbaren, kann der Pachtzins monatlich, oder in anderen Zeiträumen fällig werden. Ein Pachtvertrag wird auf eine bestimmte Zeit geschlossen. Die Pacht endet somit durch Ablauf der vereinbarten Pachtzeit, oder durch Kündigung während der Laufzeit. Falls der Pächter während der vereinbarten Pachtzeit verstirbt, so haben die Erben ein besonderes Kündigungsrecht. Oftmals gehört auch Inventar mit zum Pachtobjekt. Für die Instandhaltung ist hier der Pächter zuständig. Für Schäden oder Verluste, die der Pächter nicht zu vertreten hat, sind allerdings weiterhin Sie als Verpächter da. Das Inventar muss Ihnen der Pächter nach Ablauf der Pachtzeit wieder aushändigen. Es empfiehlt sich einen Muster-Pachtvertrag zu verwenden, oder bei besonderen oder ungewöhnlichen Pachtobjekten einen Notar mit der Vertragsgestaltung zu beauftragen. Falls Sie sich selbst an die Vertragsgestaltung wagen wollen, achten Sie darauf alle wichtigen Fakten im Vertrag festzuhalten und das geltende Recht zu beachten. Besonders wichtig sind insbesondere folgende Angaben:
- Verpächter
- Pächter
- Pachtobjekt
- Pachtdauer
- Pachtzins
- Pachtzweck
- Vereinbarungen zur Instandhaltung
- Vereinbarungen zu baulichen Veränderungen
- Vereinbarungen bezüglich der Versicherung des Objektes
- Sonstige wichtige Vereinbarungen wie Unterverpachtung, Behördliche Genehmigungen, etc.
- eine so genannte Salvatorische Klausel, welche dem Vertrag die generelle Wirksamkeit erhält, falls doch eine
Vertragsklausel nicht den gesetzlichen Bestimmungen genügt Pachtangelegenheiten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und zwar in den Paragrafen §581 ff. Die Erbpacht wird im Gesetz über das Erbbaurecht im BGB festgeschrieben. Dieser Text stellt keine Rechtsberatung dar, er dient lediglich dazu, Ihnen erste Informationen zum Thema Verpachten zu liefern.